环球微头条丨房企转型试水经营服务业务

• 2023-04-26 12:09:16 来源：经济日报

【资料图】

今天我们在讨论房地产行业要加速转型之时，一些企业已提早布局业务，历经几年的积累成绩已显现，比如不少企业越来越看中的经营服务业务。通俗来说，过去房企主要靠搞房地产开发赚钱，经营服务业务则是靠经营管理不动产以及提供物业服务来赚钱。过去，住宅开发一直以来都是房企的核心和主营业务，而商业综合体、酒店、写字楼、长租公寓等的经营管理以及物业经营服务业务，只是锦上添花。如今，传统住宅开发业务增长规模遭遇“天花板”，将经营服务业务作为“第二增长曲线”成为一些企业的必然选择。

拓展经营服务业务是行业成长的新机遇。基于我国人口流动和住房改善的需求及速度，房地产市场仍有每年10亿平方米以上的新建商品住宅开发空间，仍是“大市场”。但是，随着城镇化率达到一定高度，房地产市场增速放缓，摆脱对住宅开发较为单一的依赖已成行业共识。当“高杠杆、高负债、高周转”的“三高”模式走到尽头，经营服务业务能创造长期、稳定的回报，风险低、抗波动能力强的优势愈发凸显。随着城市更新的推进，以及人们对美好居住生活需求的不断提升，对物业服务的要求也越来越高。租购并举成为必然趋势，长租房、保障性租赁住房正在积极推进，不少房企正发挥自身优势，以长租房经营管理者的身份紧跟住房租赁发展大潮寻找发展机遇。此外，完整居住社区建设、养老服务等领域，也都可以成为房企拓展经营服务业务的方向。

经营服务业务已显现出较好成长性。过去几年，一些房企在经营服务业务中布局探索，经历了“不挣钱”“交学费”的等待，走过重投入、低回报的“隧道期”“蛰伏期”，如今渐渐“开花结果”。数据显示，万科2022年经营服务业务收入512.6亿元，同比增长23.1%。万科预计，其经营服务业务收入在2023年仍将实现两位数增长，且从2022年的零利润开始进入利润正增长阶段。龙湖是经营服务业务增长明显的另一家企业。龙湖商业综合体的“天街”品牌已经越来越为人所熟知，商业运行已经被龙湖视作2022年业绩的压舱石。2022年，龙湖经营性业务的运营及服务利润占比已达27%，他们对未来5年非地产开发利润占比达到50%以上有信心。

经营服务业务的拓展是房地产新发展模式的有益探索。推动房地产业向新发展模式平稳过渡是当前和今后一个时期的重要任务。经营服务业务的这些方向均顺应经济社会发展的新需求。推动房企向经营服务业务过渡，有助于企业拓展收益来源，更好摆脱对传统路径的依赖，是向新发展模式平稳过渡的较好选择。

经营服务业务正面临良好的政策环境。在促进传统商业的繁荣和扩大消费、城市更新、保障性租赁住房、长租房发展、完整居住社区建设、物业服务、养老服务等领域，国家出台了众多鼓励支持政策。资金支持政策也日益完善，随着物流、商业、保障性租赁住房REITs和不动产私募投资基金的开展，经营性不动产实现了“投融建管退”闭环，相信会有越来越多的资金愿意进入经营服务业务领域。

向经营服务业务转型也可以有不同路线。当前，行业内已经呈现出对于经营服务业务的多元化布局，进而通过业务间的协同服务客户。比如，不仅为客户提供办公空间，还提供物业服务，配合租赁住房乃至提供智能化设备等。这样的多元化布局往往有复合增长的优势，客户因为房企有多元化的布局从而多项业务均选择与一家企业合作。大企业往往有这样的底气和优势进行经营和服务业务的多元化布局。未来也会有一些企业基于自身既有的基础和优势，重点专注在某一项业务，或是商业地产经营、长租房经营，或是物业服务、养老服务等，形成特色和品牌。

向经营服务业务转型也面临诸多挑战。经营服务业务往往战线长、收益慢，用业内人士的话来讲赚的是长钱、小钱、辛苦钱。比如长租公寓经营，前期需要有整体租赁、装修、人力等的投入，经营过程中也需要管理和维护，租金回报则是一个缓慢的过程。对于习惯了大出大进的房地产企业而言，开展经营服务业务需耐得住寂寞。对于布局商业综合体的房企而言，仍然面临如何更好创出品牌，走差异化发展路线，以及互联网时代与网络销售争夺流量的问题。房地产开发与经营服务业务有一定差异，房企在转型的同时应做好人才的培养和储备。（亢舒）

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